Jaarlijks begeleiden onze specialisten meer dan 200 EIA–MIA aanvragen. De eerste week van januari is dan ook een moment waar we in spanning naar uitkijken. Met welke codes mogen we in het nieuwe jaar aan de slag? En wat gebeurt er met de percentages? Dit laatste is in 2018 overzichtelijk; alleen de EIA zakt naar 54,5%. Het netto voordeel daalt daarmee naar 13,63% t.o.v. 13,75% in 2017*. Dit artikel geeft u geen totaaloverzicht van de inhoudelijke wijzigingen, die kunt u terugvinden in de Energie- en Milieulijst 2018 en in talloze geschikte artikelen op het internet. Wat ik wel ga doen is u meenemen in een korte analyse op een aantal belangrijke codes voor vastgoed projecten in 2018.

GPR certificering bij renovaties vervolgt haar opmars in 2018
De MIA-codes voor BREEAM, GPR en LEED certificering zijn grotendeels ongewijzigd gebleven. Wel is er één wijziging uitgebleven die we hadden verwacht. Voor grote renovatieprojecten was er al een aantal jaren de mogelijkheid om BREEAM In-Use te certificeren, mits voorafgaand aan de sloop een referentiecertificaat werd opgesteld; een eis vanuit de DGBC. Dit is voor veel projecten interessant omdat met circa € 15.000 de certificeringskosten een stuk lager liggen dan bij BREEAM Nieuwbouw (€ 100.000+), en het bovendien een fractie van de administratieve en procesmatige verplichtingen kent. In 2017 was er al een eis toegevoegd dat binnen één jaar na melding het In-Use certificaat moest zijn afgemeld, dit in een poging de grotere projecten te forceren tot het BREEAM Nieuwbouw regime. Gek genoeg is dit criteria toen, en nog altijd, niet doorgevoerd voor de GPR. Ditzelfde renovatie project kan zodoende met GPR gecertificeerd worden en krijgt dan drie jaar de tijd om het certificaat af te melden. Met een score van 7.0 op de vijf thema’s krijgt men dezelfde netto fiscale stimulans van 3,4% als bij een BREEAM In-Use Very Good traject. Ik voorzie dan ook dat het aantal GPR certificeringen bij renovaties in de utiliteitsbouw, al dan niet in combinatie met een BREEAM In-Use certificering, ook in 2018 zal blijven stijgen.

Grote kans op verwarring bij Energielabelsprong-code
Waar Europese en nationale regelgeving pas in 2023 een energielabel C op alle kantoorgebouwen vereist loopt de EIA daarin alvast vooruit. Alleen verbetering naar tenminste label B komen nog in aanmerking. Bovendien moet het label met tenminste drie sprongen verbeteren. Concreet betekent dit dat alleen panden met een energielabel D of hoger in aanmerking komen, waar voorgaande jaren ook een sprong van bijvoorbeeld C naar A gestimuleerd werd.

In het verleden was het in de praktijk mogelijk om een EPA-U rapport na de EIA-melding op te stellen en daarin de maatregelen en labelsprong te beschrijven. Vorig jaar is dit aangescherpt met de zinsnede “Het advies dient gereed te zijn voordat er een EIA melding wordt gedaan”. Dit betekende feitelijk dat een aanvrager met de juiste ambitie, na het tekenen van de aanneemovereenkomst, nog drie maanden had om dit netjes uit te werken en door te laten rekenen. Groot voordeel was dat het EPA-U rapport samen met de aannemer/installateur kon worden opgesteld en goed aansloot op de wensen en mogelijkheden binnen het project. Dit bevorderde een soepele afwikkeling van de behandeling, ook aan de kant van de RVO. In de code-omschrijving zelf staat nog altijd dezelfde zinsnede, maar wie doorleest wordt in de toelichting verrast met de opmerking dat het EPA-U rapport moet zijn opgesteld voordat de investeringsverplichtingen worden aangegaan. Anders dan de eerste zin doet vermoeden kan men dus toch niet tot de melding wachten, die vindt immers plaats nádat de investeringsverplichting is aangegaan. Het EPA-U rapport moet dus gereed zijn vóór de aanneemovereenkomst wordt getekend. Waarom er niet gekozen is voor één duidelijke zinsnede in de code-omschrijving zelf is onduidelijk, grote kans dat dit voor verwarring gaat zorgen.
Mijn inziens is dit criteria bovendien niet in lijn met de aard van de regeling. De onbekendheid met de regeling resulteert vaak in scenario’s waarbij goedbedoelde investeerders pas na de investering realiseren dat zij in aanmerking komen voor de EIA. Geen probleem, men heeft immers drie maanden om een aanvraag in te dienen. Een verbetering van het energielabel is bijna altijd een belangrijke ambitie van investeerders, echter gebruikt men niet altijd een EPA-U adviseur, dat is ook niet noodzakelijk. Die adviseur vroegtijdig aanhaken is nu verplicht en vraagt een aanzienlijke detail(voor)kennis van de EIA-criteria bij de investeerder. Intermediairs gaan daarin, nog meer dan voorgaande jaren, een belangrijke rol spelen.

Ten slotte is er besloten om deze code af te toppen op € 50 per vierkante meter bruto vloeroppervlak (BVO). Omdat een verbetering van drie labels vereist is betekent dit dat aanvragers tenminste € 150 per m² BVO mogen melden. Wat dit betekent illustreer ik met een concreet praktijkvoorbeeld. Onze klant investeerde circa € 9.000.000 in energiebesparende maatregelen en haar pand van 22.100 m² verbeterde van een Energielabel E naar A. Zonder aftopping leverde dit in 2018 een netto fiscaal voordeel op van € 1.226.250*. Met aftopping blijft het netto voordeel beperkt tot € 602.225*, minder dan de helft. Bovendien is dit 6,7% van het investeringsbedrag. In deze casus was ook sprake van een MIA-aanvraag met 6,8% netto fiscaal voordeel. Een EIA aanvraag was in dit geval dus niet meer nodig geweest.

RVO blijft worstelen met LED

De RVO worstelt al jaren met een goede omschrijving en geschikte criteria voor deze code, daarom zien we ook regelmatig wijzigingen. Een wijziging die uit is gebleven is een aanscherping van de efficiëntie-eis voor LED armaturen, dia al sinds 2016 hetzelfde is: 100 lm/W, dit terwijl de ontwikkelingen in de LED razend snel gaan. Ook worden LED armaturen in nieuwbouw projecten niet meer gestimuleerd, enkel nog de LED buizen. Hier heeft men wat mij betreft een kans laten liggen; door bij nieuwbouw een hogere efficiëntie-eis te formuleren had men de techniekontwikkeling actief kunnen blijven stimuleren.

Deze EIA-code heeft sinds vorig jaar ook al een groot deel van zijn stimulerende werking verloren met de aftopping van € 25 per 1000 lumen. Deze is ongewijzigd gebleven. Wat dit betekent illustreer ik wederom met een recent praktijkvoorbeeld. Onze klant investeerde in 752 armaturen met ieder 5400 lumen, totale investering circa € 230.000. Zonder aftopping zou dit een netto fiscaal voordeel opleveren van € 31.338*. Met de aftopping blijft daar nog € 14.562* van over, netto 6,3% van het investeringsbedrag. In dit geval hebben we er dan ook voor gekozen de LED verlichting mee te nemen onder de MIA GPR aanvraag, dit leverde een netto voordeel op van 6,8%.

Onze tapijt-code een groot succes
In 2015 hebben wij samen met Interface de tapijt-code (B 1810) ontwikkeld. De code is dermate succesvol, aldus de toelichting in de Milieulijst, dat deze ook in 2018 weer op de lijst staat. Wel is de eis aangescherpt. Men kan dit jaar circa 5% netto besparen wanneer men investeert in tapijttegels met tenminste 60% gerecycled content, dit was 50%. De overheid blijft het gebruik van recyclaat dus actief stimuleren, wat mij betreft een goede ontwikkeling.

Daar rond ik mijn analyse mee af. Ik concludeer dat de overheid ervoor heeft gekozen om de stimulering van in het bijzonder grotere renovatie projecten verder te versoberen, bovendien hebben ze een aantal kansen laten liggen om beter aan te sluiten bij de vastgoedpraktijk. Heeft dit artikel meer nieuwe vragen opgeworpen dan deze heeft beantwoord? Neem gerust contact op met een van onze consultants voor meer antwoorden via info@plusprojects.nl of bel 070 301 2420.

* Ik reken hier met 25% winstbelasting/Vpb