Een bestaand pand omvormen tot een gebouw met een nieuwe functie om zo bijvoorbeeld woningen te realiseren waar eerst een kantoor stond, wordt gezien als de oplossing voor een deel van het vastgoedprobleem. Er is immers weinig bouwgrond beschikbaar, veel panden staan leeg en er is een groeiende behoefte aan nieuw vastgoed. Vooral voor woningen, hotels en meer flexibel te gebruiken vloeroppervlakten in de utiliteitshoek. Daarnaast zoeken andere functies zoals horeca, retail en maatschappelijke of openbare organisaties steeds vaker hun huisvesting in zogenaamde ‘mixed-use buildings’, vaak een gevolg van transformaties. Niet voor niets is transformatie dan ook expliciet benoemt in de bouwagenda en de top drie vastgoedtrends. Transformeren lijkt een ideale oplossing, maar is dat ook zo?

Het ontstaan van transformatie

Vanaf ongeveer 2000 is veel vastgoed leeg komen te staan. Dit zijn vooral kantoren, wat er onder andere toe leidde dat op veel plekken de afgelopen jaren weinig tot geen nieuwe utiliteitsbouw was toegestaan. Doordat in de randstad de behoefte aan andere gebruiksfuncties (dan kantoren) toenam en er op gewilde locaties geen ruimte meer was om nieuw te bouwen is het idee ontstaan om de leegstaande panden een nieuw leven te geven door ze te verbouwen tot (o.a.) woningen. Op deze manier worden er woningen gerealiseerd op plaatsen in de stad waar veel vraag is én wordt het leegstandsprobleem opgelost. In de afgelopen 8 jaar is de kantorenvoorraad dan ook met 6% gedaald als gevolg van transformaties.

Dit jaar is het laagste gemiddelde leegstandspercentage sinds 2007 bereikt: 11-17% (afhankelijk van in de analyse gehanteerde criteria). Dit gemiddelde is echter lang niet overal representatief en geldt vooral voor de randstad en groeigebieden. In krimpgebieden, meer aan de randen van Nederland zijn er nog steeds gebieden met hoge leegstandspercentages oplopend tot 30%. Vooral buiten de Randstad valt er dus nog veel te transformeren.

Verschillende transformatietypen

Er zijn verschillende typen vastgoed die getransformeerd worden. De bekendste zijn kantoren, maar ook maatschappelijk vastgoed, monumenten, postkantoren en fabriek/productielocaties kunnen getransformeerd worden. Transformaties richten zich grotendeels (>90%) op woningen en studenthuisvesting. Andere gebruiksfuncties zijn onder andere: hotels, horeca, flexibele kantoorhuisvesting, retail en maatschappelijke en openbare functies.

Transformeren kan in drie vormen: tijdelijke, permanente en gebiedstransformaties. Een tijdelijke transformatie is het tijdelijk (~10jaar) gebruiken van een leegstaand pand voor andere doeleinden zonder dat hier persé een grootschalige verbouwing aan vooraf gaat. Permanente transformaties zijn de meest bekende vorm. Het pand wordt dan permanent aangepast naar de nieuwe gebruiksfunctie. Deze transformatie vergt altijd grootschalige herontwikkeling en (eventueel) wijzigingen in het bestemmingsplan. Gebiedstransformaties zijn relatief nieuw en omvat de transformatie van een heel gebied in plaats van een afzonderlijk pand. Gebiedstransformaties worden gezien als oplossing voor moeilijk te herbestemmen terreinen zoals grotendeels leegstaande bedrijventerreinen.

Transformeerbaarheid

De inschattingen van transformeerbaar vastgoed lopen enorm uiteen van 15-90% van het leegstaand vastgoed afhankelijk van de gehanteerde criteria en de weging daarvan. Met name de locatie, exploiteerbaarheid en ingeschatte woningdruk of potentie van andere gebruiksfuncties zijn van invloed op deze beoordeling. Kijk je puur naar de panden liggen de inschattingen namelijk dichterbij de 90%. Neem je de omgeving (zwaarder) mee in je afwegingen? Dan gaan de inschattingen meer richting de 15%. Op monofunctionele locaties (industrie- en/of bedrijventerreinen) is een transformatie op individueel gebouwniveau bijvoorbeeld vaak niet (of minder) rendabel of logisch. Op deze locaties is een gebiedsontwikkeling c.q. gebiedstransformatie een betere keuze. Dit vraagt echter een andere, meer ingewikkelde, aanpak. Ter illustratie: ongeveer 60% van het totaal beschikbare aanbod is gelegen op dit soort monofunctionele locaties. Het is daarom te verwachten dat vooral gebiedstransformaties de komende jaren een prominentere rol gaan spelen.

Het klinkt simpel, maar dat is het niet

Door transformaties vang je in veel gevallen inderdaad twee vliegen in één klap. Er zijn echter nog wel een aantal uitdagingen te overwinnen voordat je die vliegenmepper in de hand hebt. Zo vergt een transformatie traject steevast een meer integrale aanpak en samenwerking met diverse partijen en overheden. Heb je eerder te maken met restricties van het al bestaande pand en gebruikte materialen en het gebouw staat al op een plek die veel invloed kan hebben op de toekomstige exploiteerbaarheid. Ondanks de vele voordelen die transformaties kunnen bieden zoals het terugdringen van leegstand, het realiseren van nieuwe gewenste gebruiksfuncties en het ontstaan van nieuwe verdienmodellen voor vastgoedeigenaren, maakt de complexiteit van transformeren het voor vele dan ook een lastig in te schatten (risicovolle) investering.

Zijn er dan geen financiële regelingen beschikbaar?

Jammer genoeg bestaat er op dit moment voor het transformeren van vastgoed geen landelijke regeling. Wel zijn er in bijna alle twaalf provincies verschillende regelingen die zich (deels) richten op transformaties.

Overigens zijn er wel regelingen zoals de Energie-investeringsaftrek (EIA) en de Milieu-investeringsaftrek (MIA) of de Investeringssubsidie Duurzame Energie (ISDE) en de Stimulering Duurzame Energieproductie (SDE+) die van toepassing kunnen zijn op (delen van) de transformatie en het toekomstige gebruik. Een belangrijke kanttekening is echter dat de EIA en MIA wonen in principe als gebruiksfunctie uitsluiten tenzij er sprake is van een collectieve constructie (denk aan leasen of Energy Service Companies (ESCO’s)), waarbij de middelen en installaties opgevoerd onder deze regelingen in het eigendom van de aanvrager blijven.

Meer weten?

Nieuwsgierig geworden naar transformaties? In de Initiatieven database van de RVO staan mooie voorbeeldprojecten. Wilt u meer weten over alle mogelijkheden wat betreft regelingen rondom transformaties en wat de impact kan zijn van beschikbare regelingen en de eventueel daarvoor benodigde aanpak? Neem dan contact op met een van onze adviseurs of bezoek ons op de Nevap stand tijdens Provada op 3, 4 en 5 juni. Daar komt dit onderwerp ook aan bod!